A ministra argumentou que esse tipo de aluguel é “atípico” porque
desvirtua a natureza residencial do imóvel, já que se torna uma exploração
econômica. Por isso, só pode ser feito se aprovado por dois terços dos
condôminos, em assembleia.
Como a decisão não foi dada em recurso repetitivo, não é um
precedente que vincula o Judiciário, mas consolida o entendimento das duas
turmas de direito privado da Corte. Portanto, o precedente deve orientar as
instâncias inferiores.
Airbnb reage e não concorda
Para a gigante desse setor, a empresa Airbnb, que movimentou
R$ 100 bilhões nesse mercado em 2024, “proibir ou restringir a locação por
temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu
imóvel”, declarou em nota. A Airbnb tem enfrentado também restrições à essa
modalidade de locação em várias cidades de outros países como Nova York,
Berlim, Lisboa e Barcelona.
A decisão do STJ se alinha com um dos projetos de lei da
reforma do Código Civil, o nº 4/2025, atualmente no Senado. O artigo 1336 diz
que, em condomínios residenciais, donos da unidade habitacional “salvo
autorização expressa na convenção ou por deliberação assemblear, não poderão
utilizá-la para fins de hospedagem atípica, seja por intermédio de plataformas
digitais, seja por quaisquer outras modalidades de oferta”.
No julgamento, os ministros discutiram se o contrato de
aluguel por curta temporada tem natureza jurídica de locação residencial ou de
hotelaria (REsp 2121055). A relatora, ministra Nancy Andrighi, entendeu que ele
é “atípico”, porque há “exploração econômica” e “profissionalização do
serviço”, sobretudo por plataformas digitais, como o Airbnb.
Exploração comercial no condomínio
Na visão da ministra, deve ser aplicado o artigo 1351 do
Código Civil, que prevê que a mudança de destinação do edifício ou da unidade
imobiliária — de residencial para comercial ou para exploração econômica de
curta temporada — depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos,
conforme alteração pela Lei nº 14.405/2022.
Para a relatora, é preciso considerar que aluguel por
plataformas digitais traz alta rotatividade aos condomínios, o que pode
comprometer a segurança e salubridade. Ela lembrou de precedentes da 3ª e 4ª
Turmas do STJ, que permitiram a vedação, mas entenderam que não havia
descaracterização da natureza residencial. Nancy entendeu que sim, por conta da
exploração econômica.
“Ambas as turmas do direito privado entendem que mera
disponibilização de imóvel em plataformas digitais não descaracteriza a
natureza residencial do imóvel. É possível que preenchidos os requisitos
formais para tanto, um condômino oferte seu apartamento para locação
residencial por temporada ou não, utilizando tal meio. Contudo, a reiterada
exploração econômica e profissionalização desse serviço, essa sim,
descaracterizam a destinação residencial”, afirmou.
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